中古物件+リフォームがトレンド?人気の秘密

マイホームといえば人生のうちで最大の買い物ですね。かつては新築が当たり前だったのですが、お金の事情から中古物件に注目する人が増えているようです。また、少子高齢化と年金不安から空き家や持ち家を手放すお年寄りが増えていて、中古物件は安く買えるようになっています。こうした機会を節約に生かすポイントを調べてみました。

「中古物件をリフォーム」が支持されている

一生に一度の大きな買い物であるマイホーム、一戸建ては理想だがマンションでも新築がいいと思いますね。新築の家は気持ちがいいし、最新の設備も付いていますので新鮮な気分が味わえます。でも、立地の良い物件や人気のエリアはお値段が…とお悩みの方は多いのではないでしょうか。

そうした中で、最近注目されているのが中古物件です。物件の中には以前に他の人が住んでいた文字通りの中古物件もありますが、探してみると建てられても買う人が入居前に手放してしまい、買い手が付かない「売れ残り」の物件も中古物件として売り出されている場合があります。

ご存じかと思いますが、不動産の価格は値動きが激しいです。新築でも売り出されてすぐに買い手が付く物件がありますが、なかなか買い手が付かない物件も数件に1件くらいはあるのではないでしょうか。売る側としては売れない物件を在庫として持っていると、維持管理費がかかりますし、建物の評価が下がってしまうので、大幅に値下げをして売ろうとします。こうした物件は狙い目の一つです。

しかし、首都圏でも特に東京や神奈川は人気がありますので、こうした物件が見つかることは可能性として低いかもしれません。そうしたエリアでは以前に他の人が住んでいた文字通りの中古物件を割安で買って、住みやすいようにリフォームするというのが最近のトレンドのようです。

専門のウェブサイトも登場

このように「中古物件+リフォーム」を選択肢として考える人が増えてきているようです。こうした動きに伴って専門のウェブサイトも登場しています。中古物件の購入とリフォーム工事の契約は別々になっていて、新築の場合より手続きが複雑だったのですが、同時に手続きできて、さらにローンの申し込みまでできるようです。

こうしたウェブサイトの一つとして皆さんにご紹介したいのが、「中古物件+リフォーム」を強力にサポートしてくれる「ReaRie(リアリエ)」というサイトです。ご興味があれば是非ともチェックしてみて下さいね。

マイホーム費用を節約したい人向け情報です

好景気が続いて、お給料が右肩上がりとなった時代は遙か昔となりつつあります。現在はモノが売れない、お給料が上がらない時代です。生活を守るために必要でないものは買わないという節約志向の賢い消費者が増えています。

マイホームを持っていれば、将来値上がりするということは今後は望めないのかもしれません。しかし、家は「衣食住」の「住」に関係する生活必需品です。買う際の考え方を少し変えてみてはいかがでしょうか。私たちは「家」というモノを買うのではなく、「すまい」という価値を買うという視点でマイホームを選ぶという考え方です。

「家」というモノの価値ではなく、「住まう」というコトの価値で考えると新築物件も中古物件もそんなに差は無いように思いませんか。値段は中古物件の方が安いですし、ライフスタイルに合わせて既成のものを新しく手を加えるという創造的な楽しみが増えるような気もします。

本記事ではこうした新しい考え方でマイホームを考えることに興味がある方向けに、中古物件を選ぶ際の注意点や手続き上のポイントについて役立つ情報をご紹介しています。

中古物件と新築物件の違いを知ろう

中古物件と新築物件には次の違いがあります。

■価格面では立地が良く、人気のエリアで差はないが、地方部や郊外になるほど中古物件が割安になる
■購入時の諸費用が異なる
■物件情報の集め方が違う
■中古物件は新築物件より購入候補物件の対象エリアが狭くなる
■構造や耐震性について、新築は自分で確認できるが、中古物件は専門家の助言も必要な場合がある
■保証内容、税控除や消費税負担が違う
■新築物件のほうが間取り変更の自由度が高いことが多い
■マンションの場合、新築物件なら管理規約や使用細則に関与しやすい
■入居後の管理やコミュニティがこれからなのが新築物件、すでに出来ているのが中古物件
■設備に関しては、築10年を超えると新築と中古で差がでてくる

購入時の諸費用は、中古の場合は仲介手数料がかかることが特徴です。情報を集める面でもご自身でインターネットで調べれば大体のことがわかる新築と比べると、中古の場合は修繕履歴や構造の細部に関すること、設備や部材の痛み具合などは不動産屋さんしかわからない部分かもしれません。

コミュニティに関して、新築物件では新入生、新入社員といった感覚で、周辺住民は同じような社会的な階層や年齢層の人が多いです。コミュニティはこれから共に作ろうという感じですね。これに対して中古物件の場合は転入生、中途入社社員といった感じで、周辺住民は古くからその地域に住んでいる高齢者など様々で、既にコミュニティはできあがっている場合が多く、そこに上手に溶け込むことが大事になると思います。

購入前に確認しておこう

中古物件を購入する前に、いくつかの点を確認しておくとよいでしょう。

購入の流れ

申し込みから契約までの流れは次のようになります。

①:物件購入の申し込み(購入予約)
②:重要事項説明
③:売買契約の締結

申し込みとは、「買いたい」という意思を表示することです。中古物件の場合は、売主に買付証明書を渡して、条件交渉を行います。申し込みの際に証拠金が必要な場合と不要な場合があります。申し込みはキャンセルできますが、売主に迷惑がかからないようにすること、さらに証拠金が戻らない場合があるので注意しましょう。

重要事項説明とは、物件や契約に関して詳細に説明を行うことです。重要事項説明は法律によって売主側の義務となっています。説明の内容の概要は次のとおりです。

■物件の所在地や面積など登記簿に記載されている項目
■法律上の制限、具体的には用地地域指定の有無や建蔽率、容積率などの規制に関する項目
■敷地と道路の関係、具体的には道路に接する長さや道路の幅、私道の場合は使用負担に関する項目
■水道、電気やガスといったライフラインに関する項目
■マンションの場合は管理規約に関する項目
■物件代金以外に必要な費用についての項目
■契約解除の内容と解除の条件に関する項目
■供託や保険加入に関する項目
■その他、買う人が事前に知っておいた方がよいと思われる項目

買う人が事前に知っておいた方がよいと思われる項目として、ゴミ処理場や下水処理場などの建設予定や高層建築物の建設計画などがあります。

中古物件を購入する場合は、上記に加えてリフォームに関することも調べておく方がいいでしょう。具体的には次の内容を知っておく方がいいと思います。

■リフォーム相談ができる仲介業者かどうか
■建物の状態を内覧などで事前に確認できるか
■リフォームにローンが使えるか
■リフォームにローンが使える場合は金利はいくらか
■税制上の優遇が受けられるかどうか

中古物件の場合は、購入とリフォームはセットと考えておく方がいいでしょう。また、どの部分をリフォームする必要があるか、予算はどれくらいかなどを把握する上で、購入前に内覧などの機会を使って物件の状態を知っておくことが重要です。予算がかかる場合はローンは使えるかなどもチェックしておきましょう。

購入にかかる諸費用と費用の目安

中古物件の場合、物件価格の7~10%に相当する諸費用が発生すると言われています。次の各段階でそれぞれ発生する費用をご紹介します。

■契約から引渡しまでにかかる費用
■融資実行からマイホーム取得までの費用

契約から引渡しまでにかかる費用

契約から引渡しまでにかかる費用として、次の費用が考えられます。

■印紙税
■仲介手数料
■適合証明書(フラット35を申し込む場合)

印紙税は一定金額以上の契約等を結ぶ場合に納める税金で、収入印紙という印紙を買うことで納めます。買った収入印紙は契約書等に貼り付けをして、納付済みということです。売買契約の他に、ローンを申し込む場合の金銭貸借契約の他、リフォーム工事の際の請負契約においても納める必要があります。金額によって印紙税は違いますが、代金が1,000万円以上5,000万円未満の場合で2万円となっています。

仲介手数料は、不動産屋さんなどに売主との売買契約の仲介をお願いする際に支払う費用です。売買契約の際と引渡しの際の2度に分けて、半額ずつ支払うのが一般的です。金額は売買代金により変わりますが、簡便的には次の算式で計算した金額です。

■仲介手数料の概算金額=(税抜き物件金額×3%+6万円)×(1+消費税率)

適合証明書はフラット35を申し込む場合に必要です。適合証明書は、検査機関の検査を経て発行されますが検査機関で違いがありますが、5万円程度と考えておくといいでしょう。

融資実行からマイホーム取得までの費用

融資を受ける際には次の費用が発生します。

■融資手数料
■抵当権設定手続き委託料
■登録免許税
■団信保証料
■火災保険料、など

融資手数料は融資を行う金融機関や融資金額で費用が異なります。融資を受ける際に担保となる不動産に抵当権を設定する必要がありますが、その手続きを司法書士などの専門家に依頼する場合は委託料が発生します。さらに抵当権の登記する際の登録免許税も納める必要があります。

団信保証料は、お金を借りた人が死亡したり、高度障害となって返済できなくなった場合に備えて加入する保険の保険料です。火災保険料は担保となる不動産が火災などで焼失すると、担保価値が無くなってしまうので、そうした事態に備えるための保険の保険料ということですね。

入居の際には次の費用がかかります。

■不動産取得税
■引越し費用
■家具などの買い換え費用(必要に応じて)

不動産取得税は転居して半年くらいしてから、都道府県の税務事務所から納付書が送られてきます。一定の要件に該当する場合は軽減措置があります。中古物件ですが、照明器具やカーテンなどについては買い換える必要があると思いますので、その分の費用が必要でしょう。

参考までに、入居後は次の費用がかかります。

■固定資産税
■都市計画税
■管理費、修繕積立金(マンションの場合)

固定資産税と都市計画税は評価額に基づいて、住所地の市役所や町村役場から納付書が送付されてきます。

税金はどうなるの?

中古住宅取得でかかる税金は次のとおりです。一定の要件に該当する場合は軽減されるものもあります。

■印紙税
■登録免許税
■不動産取得税
■固定資産税
■都市計画税、など

印紙税は契約ごとにかかります。登録免許税は所有権や抵当権を法務局に登記する際に発生する税金です。不動産取得税、固定資産税および都市計画税は住所地の地方公共団体に納入する地方税です。

仲介手数料について

仲介手数料について、相場と値引きの是非を調べてみました。

相場はいくら?

仲介手数料は、物件の価格で異なります。次の金額を目安と考えてよいでしょう。

■売買物件価格:500万円の場合、不動産仲介手数料226,800円(税込)が費用として生じる
■売買物件価格:700万円の場合、不動産仲介手数料は291,600円(税込)
■売買物件価格:1,000万円の場合、不動産仲介手数料は388,800円(税込)
■売買物件価格:1,500万円の場合、不動産仲介手数料は550,800円(税込)
■売買物件価格:2,000万円の場合、不動産仲介手数料は712,800円(税込)

値引きできる?

中古住宅を購入する場合に発生する仲介手数料ですが、物件の売買価格によりかなり大きな金額となります。安くする方法はないのでしょうか。

仲介手数料は取引形態によって発生する場合と、発生しない場合があります。

■仲介の場合:仲介手数料が発生します
■売主から直接買う場合:仲介手数料は発生しません

売主と面識がある場合は、不動産屋さんを通さずに売買契約すれば、仲介手数料を節約できます。仲介する場合の仲介手数料の値引き交渉はできるのでしょうか。先ほどの仲介手数料の計算式を再度確認しましょう。

■仲介手数料の概算金額=(税抜き物件金額×3%+6万円)×(1+消費税率)

物件の税抜き金額が1,000万円でも、消費税抜きで36万円かかります。ただし、この金額は上限の金額ですから、値引きは可能です。但し不動産会社によっては値引き交渉に応じてくれない場合がありますので注意が必要です。賃貸の場合は値引きに応じる場合がありますが、売買の場合は応じてくれない場合が多いようです。

中古物件の注意点

中古物件の注意点をいくつかご紹介します。リフォームの内容や予算などを考える上で、物件の傷み具合などは現地で確認しておく必要があります。

内覧の注意点とポイント

中古物件では、この内覧がとても重要です。生活されている売主さんのお宅を調べるということで遠慮しがちになる場合があるかもしれません。しかし、後で後悔しないためにも知りたいことはどんどん質問して明らかにしていくほうがいいでしょう。

売主さんにお話を聞く場合、次のポイントはおさえておきたいですね。

■仲介業者が提供していない情報:内装や外装の破損状況や消えない汚れ、設備や部材のメンテナンス状況(理由:購入後のリフォームの内容と予算に関係する)
■住宅設備の仕様(理由:購入後のリフォームの内容と予算に関係する)
■戸建ての場合、隣地との境界の明示状況(理由:ご近所とのトラブル予防)
■公共サービスの状況(理由:田舎の物件では下水未整備、ごみ収集場所がないこともある)

この他に、売主が不動産を売る理由として、ご近所づきあいの関係がありますので次の点も確認しておきましょう。

■近隣からの騒音や生活音が酷くないか:隣接するお宅の家族構成、職業の他、商店などが隣接していないかをチェック
■地域の有力者:すでにコミュニティができあがっているので、地域の有力者にご挨拶しておいた方が印象が良くなり、地域に溶け込みやすくなるのでチェック
■お隣さんの状況:普段、何かと顔をつきあわせる機会が多くなると思うので、チェックしておく方がよい

聞きにくい内容については、仲介業者さんに聞いてもらうようにメモ書きを渡しておくといいでしょう。例えば、売却の理由や価格交渉の余地、退去時期などは面と向かって聞きにくいです。買主の貴方がいない場所でそれとなく聞いてもらうようにしましょう。

その他に、不用意に長居しないようにしましょう。まだ、貴方の家ではありませんからね。

契約の注意点

契約に際し、前述の内覧とともに重要事項説明に注意します。重要事項説明とは契約前に宅建士などの資格を有する人が不動産を買う人に行う、契約上重要なポイントを説明することをいいます。事前にコピーを貰っておいてよく読み込んでおいた方がいいでしょう。買ってから「聞いてない」といったことがないようにしておきたいですね。

内容については、前述の「購入の流れ」でご紹介した内容についての説明が中心になると思います。

リフォーム済みの注意点

中古物件の中には、すでにリフォーム済みとして売り出されているものがあります。その際に注意したほうがいいのは次の点です。

■一般個人がリフォーム:個人が不動産会社の勧めでリフォームした場合、表面のみの最小限のリフォームとなっている場合が多く、見えない箇所はそのままになっていることが多い
■不動産会社がリフォーム:不動産会社が個人から買い取った物件を再販するケースで、この場合も会社によっては最小限のリフォームとなっている場合が多い

住宅では、外気にさらされる屋根や軒下、台所、浴室といった水回りなど、痛みやすい箇所は大体決まっています。この他に構造的に重要な柱や梁、壁などの部分のチェックも大事です。ひび割れなどがあると耐震性に大きく影響します。天井裏や軒下、台所や浴室の配管の状況や詰まり、水漏れなどはリフォームしてあるかどうかを注意した方がいいでしょう。

また、リフォーム以外にも太陽光発電などのソーラーパネルが設置されている場合もあります。
これらはいくつかデメリットもありまるので確認しておきましょう。
参照元:太陽光発電デメリット

値引き交渉はできるの?

値引交渉できるかどうかは、売主さん次第です。もしも売主さんが売却を急いでいたり、買い手が見つからずに焦っている場合は交渉の余地があるでしょう。そうした事情は仲介に入っている不動産屋さんなどから情報として流してもらうようにするといいですね。

買主の貴方から、売主さんにご相談するのは遠慮しておいた方がいいでしょう。売主さんは「高く買って貰いたいたい」という立場ですから、迂闊に聞くと気分を悪くされるかもしれませんからね。

ローンは利用できるの?

ローンに関しては、中古物件も新築物件と同様に利用できます。中古物件で注意したいのは「借入期間」です。中古であるということで、担保価値や耐久性を考えて「借入期間」を短くする金融機関があるようです。「借入期間」を短くなると月々の返済負担が苦しくなります。事前に金融機関に相談しておくとよいでしょう。

リフォームのポイント

リフォームを検討する際ののポイントをいくつか紹介します。

費用の目安を知る

リフォームの目的は様々です。概ね次の目的で行われることが多いのではないでしょうか。

①:見栄えを良くするため
②:快適に暮らすため

見栄えを良くするためのリフォームは気持ちの問題と考えると、人によってはそれほど重要では無いのかもしれません。快適に暮らすためのリフォームはさらに次の内容に分けられるのではないでしょうか。

②-1:修繕が必要な箇所に手を加える
②-2:使い勝手を良くするために旧の設備を新調する

①に比べて、②は住宅性能を回復、または向上させるための必要なリフォームではないでしょうか。特に②-1で現状で問題が有る箇所を放置すれば、どんどん問題が拡大していきますのでリフォームの優先順位は高いでしょう。②-2については、旧の設備が使い勝手が悪くても、使えるのであればリフォームする優先順位は低いかもしれません。

リフォームの費用は築年数と比例します。またマンションか戸建てかで変わってきます。参考としての数字になりますが、敷地面積100平米の戸建て住宅の場合の築年数とリフォーム費用の目安をご紹介します。

■築年数5年:7~10万円
■築年数10年:10~150万円
■築年数15年:155~265万円
■築年数20年:270~375万円
■築年数25年以上:385~485万円

戸建ての場合はマンションと違って、以前に住んでいた方の管理の程度によって上記より安くなる場合があれば、高くなる場合もあります。マンションの場合は管理組合があり、修繕が定期的にされていると考えられるのでリフォーム費用は戸建てより安い場合が多いのではないでしょうか。

リフォームにローンは使える?

リフォームにローンを利用することができます。ローンには担保が不要な「無担保ローン」と、担保が必要な「有担保ローン」がありますが、リフォームのローンは前者の場合が多いです。「有担保ローン」の場合は抵当権の設定などで余分にお金がかかりますが、「無担保ローン」に比べて金利は低く設定されていることが多いです。

「無担保ローン」の場合は審査は「有担保ローン」と比べてゆるい場合が多いですが、返済期間が短いことに注意して月々の返済負担が重くならないように気をつけたいですね。

DIYで節約できる?

リフォームの目的は様々あることについてご紹介しました。優先順位が高いのは、修繕が必要な箇所に手を加えることで住宅性能を回復させるためのリフォームです。具体的には、台所やトイレ、浴室といった水回りの給排水管の修繕、柱や梁といった耐震性能に大きく関係する構造部分の強化といったリフォームは優先順位が高いでしょう。

これに対して。見栄えを良くするためのリフォームは優先順位が低く、予算が足りない場合は後回しにしても良いでしょう。最近はこうしたリフォームをご家族でされる方が増えてきているようです。DIYショップに行けば、必要な道具は揃えることができます。節約のために、またご家族の絆を深めるために、トライしてみてはいかがでしょうか。

リフォームをしたい方へ

中古物件は新築物件と比べると工夫しだいで快適に暮らせる要素がたくさんあります。新築物件は中古物件と比べると住宅性能の面では安心ですが、交通アクセスや立地の面で不便な場所でも、それなりのお値段がします。

中古物件は、特に人気のエリアを外せば新築より安上がりで取得できると思います。ご家族のライフスタイルに合わせて、リフォームをしてみると新築物件では味わえない魅力が発見できるかもしれませんよ。住宅取得にかかる費用を節約して、そのお金を他に使いたいと思っておられる方は是非とも参考にしてみて下さいね

参考:【太陽光発電メリット・デメリット2017】設置は損か得か